Collateralized Mortgage Obligation

대출채권담보부증권(CMO)

대출채권담보부증권(CMO)이란 무엇일까요?

대출채권담보부증권(CMO)은 주택저당을 묶어 투자 상품으로 판매하는 주택저당증권(MBS)의 한 종류입니다. 만기와 위험별로 구성된 CMO는 대출자가 이러한 증권에 대한 담보로 주택담보대출을 상환할 때 현금 흐름이 생깁니다. 대가로 CMO는 미리 정해진 규칙과 합의에 따라 투자자에게 원리금을 할당합니다.

1983년 살로몬 브라더스와 퍼스트 보스톤이 처음 개발한 CMO는 복잡하고 다른 담보대출을 많이 포함했습니다. 여러 가지 이유로, 투자자들은 담보 대출 자체의 건전성보다는 CMO의 현금 흐름에 관심을 보이는 경우가 많았습니다. 그 결과, 많은 투자자들이 비우량 주택담보대출, 변동금리 모기지, 신청 과정에서 소득이 확인되지 않은 대출자의 모기지, 그리고 채무불이행 위험이 높은 다른 위험한 모기지들로 구성된 CMO를 구입했습니다.

ECL를 사용한 점은 2007-2008년 금융위기를 촉발한 원인으로 비판받아 왔습니다. 주택 가격 상승은 담보 대출이 안전한 투자처럼 보이게 하여 투자자들이 CMO와 다른 MBS를 사도록 촉발했습니다. 그러나 시장과 경제 상황으로 인해 금융 모델이 정확하게 예측할 수 없는 압류 및 대출 부도 위험이 증가했습니다. 글로벌 금융위기 때문에 주택담보대출 증권에 대한 규제가 강화되었습니다. 2016년 12월, SEC와 FINRA는 CMO를 포함한 대상 에이전시 거래에 대한 증거금 요구 조건을 설정하여 이러한 증권의 리스크를 줄이는 새로운 규제를 도입했습니다.

CMO 파악하기

담보형 주택 담보 대출 의무는 리스크 프로필에 따라 분류된 여러 분기 또는 여러 그룹의 담보 대출로 구성됩니다. 일반적으로 원금 잔액, 이자율, 만기 및 채무불이행 금리가 다양하며 복잡한 금융상품입니다. 담보형 주택 담보 대출은 이자율과 압류 금리, 재융자 금리, 부동산 매각 금리 등과 같은 경제 상황의 변화에 민감히 반응합니다. 각 차입은 만기일과 규모가 다르며, 매달 발행되는 쿠폰으로 채권이 발행됩니다. 쿠폰은 매달 원리금을 지급합니다.

사진 속의 메커니즘을 살펴봅시다. 예를 들어 한 은행이 아파트 담보대출을 1억 달러 규모로 발행하고 그 직후에 같은 금액의 CMO를 발행하는 상황을 가정해 봅시다. 채권 풀은 경매에 부처집니다. 투자자들은 채권을 매입함으로써 잠재적으로 낮은 리스크와 함께 장기적으로 수입을 보장받습니다. 은행은 투자자로부터 받은 돈을 사용해 새로운 대출을 발행합니다. 주택담보대출 이자의 일부는 쿠폰 수익에, 나머지는 은행 수익에 해당합니다.

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CMO vs. CDO

CMO와 마찬가지로, CDO(부채 담보부 증권)는 여러 대출이 한데 묶여 투자 수단으로서 판매됩니다. 하지만, CMO는 담보 대출만 포함하는 반면, CDO는 자동차 대출, 신용카드, 상업 대출, 그리고 담보 대출과 같은 다양한 대출을 포함합니다. CDO와 CMO는 글로벌 금융위기 직전인 2007년에 가치가 정점을 찍은 후 가치가 폭락했습니다. 예를 들어, 2007년 CDO 시장의 규모는 1조 3천억 달러에 도달했습니다. 참고로 2013년에는 8억 5천만 달러의 비용을 수반했습니다.

CMO vs. MBS

MBS(주택 담보 대출)는 주거 담보 대출 패키지를 포함하는 투자 수단입니다. 담보대출 증권을 제공하는 조직은 은행이나 금융 기관에서 이를 매입합니다.

대출자들이 대출을 갚으면, MBS는 현금을 받습니다. MBS 투자자들은 특정 일정에 따라 수익을 지급받습니다. 투자자의 수익은 투자자와 MBS 제공기업 간에 합의한 비율과 MBS 내 대출 원리금 지급에 기반합니다.

CMO는 MBS의 한 종류입니다. CMO가 MBS와 다른 점은 CMO의 담보대출이 리스크와 만기에 따라 범주 또는 차입으로 구분된다는 것입니다.

CMO 리스크의 중요성

CMO는 리스크 수준을 결정하는 것이 매우 중요합니다.

CMO는 리스크 수준별로 분류되는 경우가 많기 때문에 주의가 필요합니다. CMO는 주택담보대출과 연결되어 있기 때문에, 대출자의 신용등급이나 대출자의 월 대출 부담 등 일부 차입이 낮은 위험으로 간주되는 이유가 여럿 있습니다.

반대로 리스크가 높은 거래에는 신용, 압류 금리 및 금리가 높은 대출자가 포함됩니다. 리스크가 낮을수록 원리금이 반환될 확률이 높아지지만, 수익은 낮아집니다. 다시 말해, 투자자가 투자 수단에서 구체적으로 무엇을 원하는지가 중요합니다. 단기적으로 많은 수익을 올릴 수 있으면 투자자는 기꺼이 리스크를 감수합니다.

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2022-03-25 • 업데이트됨

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